معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران اعلام کرد: افزایش قراردادهای پیشفروش ساختمان، در کنار احتیاج واقعی بازار مسکن به تأمین منابع مالی پروژهها، زمینه بروز اختلافات گسترده و حتی پروندههای دارای شاکیان متعدد را فراهم کرده است.
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، ابوالفضل نیکوکار روز چهارشنبه اظهار داشت: طبق برخی مطالعات پژوهشی مرتبط با عملکرد قضایی، سهم قابل توجهی از پروندههای مطرحشده با عنوان «پیشفروش ساختمان» تشکیل شده است. مبالغ کلان و تعداد بالای شاکیان باعث شده این حوزه به یکی از بخشهای پرخطر در معاملات ملکی تبدیل شود.
وی ادامه داد: در پرونده موسوم به پروژه حکیم (تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران)، انتقال مال غیر از طریق فروش ۲۷۵ واحد مسکونی به ۸۶۳ نفر انجام شده بود. از میان خریداران، تنها ۲۷۵ نفر مالک شناخته شدند و سایرین به عنوان معارض معرفی شدند.
نیکوکار با اشاره به اینکه پیشفروش ساختمان در عمل یکی از مهمترین شیوههای تأمین سرمایه پروژههای ساختمانی محسوب میشود، بیان کرد: سازنده با دریافت تدریجی مبالغ، منابع موردنیاز برای ادامه عملیات ساخت را تأمین میکند و پیشخریدار نیز با پرداخت مرحلهای، در انتظار تحویل واحد در آینده میماند. همین فاصله زمانی میان انعقاد قرارداد تا زمان تحویل، این نوع معامله را در معرض ریسکهای حقوقی قابل توجهی قرار میدهد؛ چراکه هنگام امضای قرارداد، وضعیت عینی و حقوقی مورد معامله هنوز تثبیت نشده و احتمال بروز اختلاف درباره مالکیت، ویژگیهای فنی، میزان پیشرفت پروژه و امکان انتقال رسمی سند وجود دارد.
وی تصریح کرد: در صورتی که ماهیت قرارداد بهصورت شفاف و مستند مشخص نشود، تعیین ضمانت اجراها در صورت تخلف ـ مانند تأخیر در تحویل، مغایرت مشخصات یا عدم امکان انتقال رسمی ـ با ابهام و برداشتهای متفاوت روبهرو خواهد شد. نبود چارچوب حقوقی روشن میتواند بازار را به سمت تنظیم قراردادهای غیررسمی و عرفی سوق دهد که این امر احتمال تعارض و سوءاستفاده را افزایش میدهد.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران با تأکید بر جایگاه سازمان ثبت اسناد اظهار کرد: این سازمان با فراهم کردن بستر ثبت رسمی معاملات، ایجاد شفافیت در مالکیت و جلوگیری از تعارض اسناد، نقش حمایتی و نظارتی ایفا میکند. وی افزود: در برنامههای اجرایی، بر تقویت تعامل میان سازمان ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی برای تبادل اطلاعات حقوقی پروژهها تأکید شده است. همچنین شهرداریها با صدور پروانه ساخت و نظارت بر ضوابط شهرسازی، نقش اساسی در تعیین مشروعیت اولیه پروژهها دارند و لازم است اطلاعات مربوط به مجوزها و وضعیت پیشرفت ساخت به شکلی در دسترس باشد که احتمال پیشفروشهای غیرمجاز کاهش یابد؛ موضوعی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز مورد توجه قرار گرفته است.
در ادامه، محمدرضاپسندیده، معاون قضایی دادگستری استان تهران، بیان کرد: قانون پیشفروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ با هدف نظمبخشی به این بازار، بر «ثبت رسمی» به عنوان یکی از ارکان اصلی ساماندهی تأکید دارد. فلسفه الزام به ثبت رسمی آن است که تا زمانی که قراردادها بهصورت عادی و خارج از فرآیند ثبت منعقد شوند، امکان فروشهای مکرر، تعارض اسناد و دشواری در اثبات حقوق پیشخریداران افزایش مییابد؛ در حالیکه ثبت رسمی، زمینه نظارت نهادی و پیشگیری از اختلافات را تقویت میکند.
وی افزود: برخی آراء و تصمیمات قضایی نیز با تأکید بر الزامات قانون پیشفروش ساختمان، بهطور غیرمستقیم در جهت تقویت اجرای این قانون حرکت کردهاند. این رویکرد قضایی پیام روشنی به فعالان بازار میدهد مبنی بر اینکه نادیده گرفتن مقررات قانونی در زمان رسیدگی به اختلافات، بدون تبعات نخواهد بود.
